Direito de preferência na terra agrícola na Chéquia

Na Chéquia, volta a abrir-se o tema do direito legal de preferência na terra agrícola. Na prática, isso significaria que, quando o proprietário decidisse vender um campo a um comprador escolhido, teria primeiro de dar ao agricultor que explora esse terreno a possibilidade de igualar a oferta. Se a igualasse, o vendedor teria de vender-lhe a ele. Trata-se de uma intervenção que afetaria um grupo muito amplo de pessoas, porque a terra agrícola pertence a cerca de 1,8 milhões de indivíduos.

A intenção é politicamente sensível e divide não só o público, mas também os próprios agricultores. Uns descrevem-na como defesa contra especuladores e fundos de investimento; outros, como um enfraquecimento dos direitos de propriedade e um passo que pode, de forma inesperada, favorecer as maiores empresas agroindustriais.

Particularidade checa: elevada percentagem de arrendamento rural

Para avaliar os impactos, é crucial perceber como se produz no país. Segundo dados do Eurostat de 2023, cerca de 72% da terra agrícola está em regime de arrendamento rural, o que fica muito acima da média europeia, em torno de 49%. Só alguns países apresentam uma percentagem superior. Isso significa que uma grande parte dos agricultores trabalha em terras arrendadas, e não em terras próprias.

Num debate técnico no parlamento, foi referido que o maior volume de terra arrendada corresponde a empresas que exploram áreas muito extensas. Dos dados apresentados por especialistas em economia resulta que a maior parte do arrendamento está concentrada em entidades com mais de cem hectares. Seriam precisamente estes utilizadores atuais da terra que, com um direito de preferência, ganhariam o instrumento mais forte para irem convertendo gradualmente parcelas arrendadas em propriedade.

Quem poderia ganhar e quem, pelo contrário, perder

Os defensores da regulação sublinham que o agricultor ativo deve ter uma posição melhor do que um investidor fora do setor. Os críticos, porém, alertam que não será o pequeno agricultor, em geral, a ser favorecido, mas sim quem já explora hoje a terra — e isso é frequentemente uma grande empresa com contratos de arrendamento de longo prazo e capital robusto.

Abre-se também a questão do valor das empresas que têm uma parte significativa da terra arrendada. Se passassem a ter uma possibilidade preferencial de compra sobre as parcelas arrendadas, isso poderia aumentar o seu valor de mercado e o seu poder negocial. Por outro lado, os proprietários sentiriam uma limitação, porque não poderiam escolher livremente o comprador, e os seus terrenos poderiam tornar-se menos atrativos no mercado para um leque mais amplo de interessados.

Possível impacto nos preços e a experiência do estrangeiro

Para além dos direitos de propriedade, discute-se também o impacto no preço da terra. O governo argumenta, entre outras coisas, que a terra agrícola tem vindo a encarecer a longo prazo. O preço médio por hectare situou-se no ano passado em torno de 372 550 coroas e voltou a subir em termos anuais. Na última década, segundo dados de mercado, o preço aumentou mais do que para o dobro, o que também se reflete no valor das rendas de arrendamento.

Os opositores lembram, no entanto, que uma regulação semelhante pode arrefecer o mercado. Como exemplo, cita-se a Saxónia-Anhalt, na Alemanha, onde, após a introdução de um mecanismo de preferência, a oferta vencedora média em leilões foi diminuindo e o número de licitantes caiu. Uma evolução deste tipo poderia, de facto, moderar a subida de preços, mas ao mesmo tempo significaria menos concorrência e menos margem para o proprietário escolher a melhor proposta.

O argumento: fundos, especulação e pressão sobre as rendas

Organizações agrícolas relevantes, que apoiam a mudança, afirmam que fundos de investimento e capital especulativo entram cada vez mais no mercado da terra. Segundo elas, isso dificulta o acesso dos agricultores à terra e aumenta os custos. Ouve-se também a crítica de que parte dos apoios públicos acaba por se transferir indiretamente para os proprietários através das rendas de arrendamento, enquanto os preços da produção agrícola sobem mais lentamente do que os custos da terra e do arrendamento.

A intenção seria reforçar a posição dos agricultores ativos face a investidores fora do setor, que conseguem superar ofertas graças a capital disponível.

Por que razão uma parte dos pequenos agricultores diz não

A Associação da Agricultura Privada e outros representantes de explorações pequenas e médias alertam que um direito de preferência generalizado é pouco coerente e pode reforçar ainda mais a concentração da terra. Segundo esta perspetiva, os grandes players obteriam uma prioridade sobre vastas áreas cadastrais porque já nelas exploram, enquanto os pequenos interessados teriam ainda mais dificuldade em chegar à terra.

Ao mesmo tempo, argumenta-se que a limitação dos proprietários pode desvalorizar o seu património. Se o mercado se estreitar a compradores previamente definidos, isso pode reduzir o preço e piorar a posição do proprietário, por exemplo, em negociações com o banco. Os críticos também alertam para a semelhança com a experiência eslovaca, onde a questão acabou por passar por fiscalização constitucional.

Riscos constitucionais e proposta legislativa incerta

Juristas e especialistas chamam a atenção para o facto de que uma intervenção na disposição do património tem de ser cuidadosamente justificada pelo interesse público e redigida de forma a respeitar os limites constitucionais. Precisamente o receio de conflito com a ordem constitucional leva à preparação de análises e à procura, ainda, de uma forma concreta de lei. Representantes do ministério admitem que os parâmetros finais ainda não são claros, embora a norma conste do plano legislativo para o próximo período.

O essencial: o direito de preferência pode não ajudar os mais frágeis

O cerne do conflito volta sempre a uma questão. Se a medida pretende facilitar o acesso à terra para agricultores iniciantes e de menor dimensão, tem de ser desenhada de modo a não reforçar, na prática, sobretudo aqueles que já hoje exploram as maiores áreas e dispõem das maiores capacidades financeiras. Sem isso, a regulação pode ter o efeito inverso: consolidar a dominância de grandes empresas, limitar os proprietários e dificultar ainda mais a entrada de uma nova geração no setor.

O debate, assim, não assenta apenas nas emoções em torno de fundos e especulação, mas também em saber se o Estado consegue escolher instrumentos que ataquem as causas. Por isso, uma parte dos agricultores propõe primeiro recorrer a vias não legislativas, como melhor informação aos proprietários, apoio a acordos locais e incentivos para que a terra passe mais vezes para agricultores da região, sem uma limitação generalizada dos direitos de todos os proprietários.

Fonte: ASZ ČR, HN, Pestrazahrada.cz