Predkupné právo na poľnohospodársku pôdu môže zmeniť trh a posilniť veľkých hráčov

V Česku sa znovu otvára téma zákonného predkupného práva na poľnohospodársku pôdu. V praxi by to znamenalo, že keď sa vlastník rozhodne predať pole vybranému kupcovi, musel by najprv dať možnosť hospodáriacemu poľnohospodárovi na danom pozemku ponuku dorovnať. Ak by ju dorovnal, predávajúci by musel predať práve jemu. Ide o zásah, ktorý by dopadol na veľkú skupinu ľudí, pretože poľnohospodársku pôdu vlastní približne 1,8 milióna osôb.

Zámer je politicky citlivý a rozdeľuje nielen verejnosť, ale aj samotných poľnohospodárov. Jedni ho opisujú ako obranu proti špekulantom a investičným fondom, druhí ako oslabenie vlastníckych práv a krok, ktorý môže nečakane zvýhodniť najsilnejšie agropodniky.

Česká zvláštnosť vysoký podiel nájmu pôdy

Pre posúdenie dopadov je kľúčové, ako sa u nás hospodári. Podľa dát Eurostatu za rok 2023 je v nájme približne 72 percent poľnohospodárskej pôdy, čo je výrazne nad európskym priemerom okolo 49 percent. Vyšší podiel majú len niektoré štáty. To znamená, že veľká časť poľnohospodárov pracuje na prenajatej pôde, nie na vlastnej.

Na odbornej debate v snemovni zaznelo, že najväčší objem prenajatej pôdy pripadá na podniky obhospodarujúce rozsiahle výmery. Z dát prezentovaných ekonomickými odborníkmi vyplýva, že prevažná časť nájmov pripadá na subjekty nad sto hektárov. Práve títo súčasní užívatelia pôdy by tak v prípade predkupného práva získali najsilnejší nástroj, ako prenajaté pozemky postupne prevádzať do vlastníctva.

Kto by mohol zarobiť a kto naopak stratiť

Zástancovia regulácie zdôrazňujú, že aktívny poľnohospodár má mať lepšiu pozíciu než investor mimo odvetvia. Kritici však upozorňujú, že zvýhodnený nebude všeobecne malý farmár, ale ten, kto na pôde hospodári už dnes, a to je často veľký podnik s dlhodobými nájomnými zmluvami a silným kapitálom.

Otvára sa aj otázka hodnoty podnikov, ktoré majú značnú časť pôdy prenajatú. Ak by k prenajatým pozemkom získali prednostnú možnosť kúpy, mohlo by to zvyšovať ich trhovú cenu aj vyjednávaciu silu. Naopak vlastníci by pocítili obmedzenie, pretože by si nemohli slobodne vybrať kupca, a ich pozemky by mohli byť na trhu menej atraktívne pre širší okruh záujemcov.

Možný vplyv na ceny a skúsenosť zo zahraničia

Popri vlastníckych právach sa diskutuje aj vplyv na cenu pôdy. Vláda argumentuje okrem iného tým, že poľnohospodárska pôda dlhodobo zdražuje. Priemerná cena hektára sa vlani pohybovala okolo 372 550 korún a medziročne opäť rástla. Za poslednú dekádu sa cena podľa trhových údajov zvýšila viac než dvojnásobne, čo sa premieta aj do nájomného.

Odporcovia však pripomínajú, že podobná regulácia môže trh ochladiť. Ako príklad sa uvádza nemecké Sasko-Anhaltsko, kde po zavedení predkupného mechanizmu klesala priemerná víťazná ponuka v aukciách a ubúdalo dražiteľov. Takýto vývoj by síce mohol tlmiť rast cien, zároveň však znamená menej konkurencie a menší priestor pre vlastníkov vybrať si najlepšiu ponuku.

Argument fondy, špekulácie a tlak na nájom

Významné poľnohospodárske organizácie, ktoré zmenu podporujú, tvrdia, že do pôdy čoraz viac vstupujú investičné fondy a špekulatívny kapitál. Podľa nich to poľnohospodárom sťažuje prístup k pôde a zvyšuje náklady. Zaznieva aj výčitka, že časť verejných podpôr sa nepriamo prelieva k vlastníkom pôdy prostredníctvom nájmu, zatiaľ čo ceny poľnohospodárskej produkcie rastú pomalšie než náklady na pôdu a nájom.

Zmyslom má byť posilnenie pozície aktívnych hospodárov proti investorom mimo odvetvia, ktorí môžu ponuky prebíjať vďaka voľnému kapitálu.

Prečo časť menších farmárov hovorí nie

Asociácia súkromného poľnohospodárstva a ďalší zástupcovia menších a stredných fariem upozorňujú, že plošné predkupné právo je nesystémové a môže ďalej posilniť koncentráciu pôdy. Podľa tohto pohľadu by veľkí hráči získali prednostný nárok na rozsiahle katastre, pretože už na nich hospodária, zatiaľ čo menší záujemcovia by sa k pôde dostávali ešte ťažšie.

Zároveň zaznieva, že obmedzenie vlastníkov môže znehodnotiť ich majetok. Ak sa trh zúži na vopred určených kupcov, môže to znížiť cenu a zhoršiť pozíciu vlastníka napríklad pri rokovaní s bankou. Kritici tiež varujú pred podobnosťou so slovenskou skúsenosťou, kde do hry vstúpil ústavný prieskum.

Ústavné riziká a neistý legislatívny návrh

Právnici a odborníci upozorňujú, že zásah do nakladania s majetkom musí byť starostlivo odôvodnený verejným záujmom a napísaný tak, aby obstál pred ústavnými limitmi. Práve obava z konfliktu s ústavným poriadkom vedie k tomu, že sa pripravujú analýzy a konkrétna podoba zákona sa ešte len hľadá. Zástupcovia ministerstva priznávajú, že finálne parametre zatiaľ nie sú jasné, hoci sa s normou počíta v legislatívnom pláne na ďalšie obdobie.

Čo je podstatné predkupné právo nemusí pomôcť tým najslabším

Jadro sporu sa stále vracia k jednej otázke. Ak má opatrenie uľahčiť cestu k pôde začínajúcim a menším poľnohospodárom, musí byť nastavené tak, aby v skutočnosti neposilňovalo najmä tých, ktorí už dnes hospodária na najväčších výmerách a majú najväčšie finančné možnosti. Bez toho môže mať regulácia opačný efekt, teda upevnenie dominancie veľkých podnikov, obmedzenie vlastníkov a ďalšie sťaženie vstupu novej generácie do odvetvia.

Debata tak nestojí len na emóciách okolo fondov a špekulácií, ale aj na tom, či štát dokáže zvoliť nástroje, ktoré riešia príčiny. Časť poľnohospodárov preto navrhuje najprv využiť nelegislatívne cesty, ako je lepšia informovanosť vlastníkov, podpora lokálnych dohôd a motivácia, aby pôda častejšie končila u miestnych hospodárov bez plošného obmedzenia práv všetkých majiteľov.

Zdroj: ASZ ČR, HN, Pestrazahrada.cz