Voorkeursrecht op landbouwgrond kan de markt veranderen en grote spelers versterken

In Tsjechië laait het onderwerp van een wettelijk voorkeursrecht op landbouwgrond opnieuw op. In de praktijk zou dit betekenen dat wanneer een eigenaar besluit een perceel akkerland aan een gekozen koper te verkopen, hij eerst de mogelijkheid moet geven aan de landbouwer die op dat perceel boert om het bod te evenaren. Als die het bod evenaart, moet de verkoper juist aan hem verkopen. Het gaat om een ingreep die een grote groep mensen raakt, omdat landbouwgrond in handen is van ongeveer 1,8 miljoen personen.

Het voornemen is politiek gevoelig en verdeelt niet alleen het publiek, maar ook de boeren zelf. De ene groep beschrijft het als verdediging tegen speculanten en investeringsfondsen, de andere als een verzwakking van eigendomsrechten en een stap die onverwacht juist de sterkste agrobedrijven kan bevoordelen.

Tsjechische bijzonderheid: een hoog aandeel pacht

Voor het beoordelen van de gevolgen is cruciaal hoe er bij ons wordt geboerd. Volgens Eurostat-gegevens over 2023 is ongeveer 72 procent van de landbouwgrond verpacht, duidelijk boven het Europese gemiddelde van rond de 49 procent. Alleen enkele landen hebben een hoger aandeel. Dat betekent dat een groot deel van de boeren werkt op gepachte grond, niet op eigen grond.

Tijdens een vakinhoudelijk debat in het parlement klonk dat het grootste volume verpachte grond terechtkomt bij bedrijven die grote oppervlakten bewerken. Uit data die door economische experts zijn gepresenteerd blijkt dat het merendeel van de pacht bij partijen boven de honderd hectare ligt. Juist deze huidige gebruikers van de grond zouden bij een voorkeursrecht het sterkste instrument krijgen om gepachte percelen stap voor stap in eigendom om te zetten.

Wie zou kunnen profiteren en wie juist verliezen

Voorstanders van regulering benadrukken dat de actieve landbouwer een betere positie moet hebben dan een investeerder buiten de sector. Critici wijzen er echter op dat niet per se de kleine boer wordt bevoordeeld, maar degene die er vandaag al boert, en dat is vaak een groot bedrijf met langlopende pachtovereenkomsten en sterk kapitaal.

Ook de vraag naar de waarde van bedrijven die een aanzienlijk deel van hun grond pachten komt op tafel. Als zij voor gepachte percelen een voorkeursmogelijkheid tot aankoop krijgen, kan dat hun marktwaarde én onderhandelingsmacht verhogen. Eigenaren zouden daarentegen een beperking voelen, omdat zij niet vrij een koper kunnen kiezen, en hun percelen kunnen op de markt minder aantrekkelijk worden voor een bredere groep geïnteresseerden.

Mogelijke impact op prijzen en ervaring uit het buitenland

Naast eigendomsrechten wordt ook het effect op de grondprijs besproken. De regering voert onder meer aan dat landbouwgrond al lange tijd duurder wordt. De gemiddelde prijs per hectare lag vorig jaar rond 372.550 kronen en steeg opnieuw op jaarbasis. In het afgelopen decennium is de prijs volgens marktgegevens meer dan verdubbeld, wat ook doorwerkt in de pachtprijs.

Tegenstanders brengen daartegenin dat vergelijkbare regulering de markt kan afkoelen. Als voorbeeld wordt de Duitse deelstaat Saksen-Anhalt genoemd, waar na invoering van een voorkeursmechanisme het gemiddelde winnende bod bij veilingen daalde en het aantal bieders afnam. Zo’n ontwikkeling kan de prijsstijging wel temperen, maar betekent tegelijk minder concurrentie en minder ruimte voor eigenaren om het beste bod te kiezen.

Het argument: fondsen, speculatie en druk op pacht

Belangrijke landbouworganisaties die de wijziging steunen, stellen dat investeringsfondsen en speculatief kapitaal steeds vaker de grondmarkt betreden. Volgens hen maakt dat het voor boeren moeilijker om grond te krijgen en verhoogt het de kosten. Ook klinkt de kritiek dat een deel van de publieke steun indirect naar grondeigenaren doorsijpelt via de pacht, terwijl de prijzen van landbouwproducten langzamer stijgen dan de kosten van grond en huur.

Het doel zou moeten zijn de positie van actief boeren te versterken tegenover investeerders buiten de sector, die dankzij vrij kapitaal biedingen kunnen overtreffen.

Waarom een deel van kleinere boeren nee zegt

De Vereniging van particuliere landbouw (ASZ) en andere vertegenwoordigers van kleine en middelgrote bedrijven waarschuwen dat een algemeen voorkeursrecht niet systematisch is en de concentratie van grond verder kan versterken. Vanuit dit perspectief zouden grote spelers een voorkeursclaim krijgen op uitgestrekte kadastrale gebieden omdat zij er al boeren, terwijl kleinere geïnteresseerden nog moeilijker aan grond zouden komen.

Tegelijk wordt gezegd dat het beperken van eigenaren hun bezit kan ontwaarden. Als de markt wordt versmald tot vooraf aangewezen kopers, kan dat de prijs drukken en de positie van de eigenaar verslechteren, bijvoorbeeld bij gesprekken met een bank. Critici waarschuwen ook voor overeenkomsten met de Slowaakse ervaring, waar constitutionele toetsing in het spel kwam.

Constitutionele risico’s en een onzeker wetsvoorstel

Juristen en experts wijzen erop dat een ingreep in de beschikking over eigendom zorgvuldig met een publiek belang moet worden onderbouwd en zo moet worden geformuleerd dat deze standhoudt binnen constitutionele grenzen. Juist de vrees voor een conflict met de grondwettelijke orde maakt dat analyses worden voorbereid en er nog wordt gezocht naar een concrete vorm van de wet. Vertegenwoordigers van het ministerie geven toe dat de definitieve parameters nog niet duidelijk zijn, al wordt met de regeling rekening gehouden in het wetgevingsplan voor de volgende periode.

Wat essentieel is: een voorkeursrecht helpt mogelijk niet de zwaksten

De kern van het geschil keert steeds terug naar één vraag. Als de maatregel de toegang tot grond voor starters en kleinere boeren moet vergemakkelijken, moet hij zo worden ingericht dat hij in de praktijk niet vooral degenen versterkt die nu al op de grootste oppervlakten boeren en de grootste financiële armslag hebben. Zonder dat kan regulering het omgekeerde effect hebben: het vastzetten van de dominantie van grote bedrijven, het beperken van eigenaren en het verder bemoeilijken van de instroom van een nieuwe generatie in de sector.

Het debat draait daarmee niet alleen om emoties rond fondsen en speculatie, maar ook om de vraag of de staat instrumenten kan kiezen die de oorzaken aanpakken. Een deel van de boeren stelt daarom voor eerst niet-wettelijke routes te benutten, zoals betere informatie voor eigenaren, ondersteuning van lokale afspraken en prikkels zodat grond vaker bij lokale boeren terechtkomt zonder een algemene beperking van de rechten van alle eigenaren.

Bron: ASZ ČR, HN, Pestrazahrada.cz