Vorkaufsrecht für Agrarflächen und seine Folgen

In Tschechien wird das Thema eines gesetzlichen Vorkaufsrechts für landwirtschaftliche Flächen erneut aufgerollt. In der Praxis würde das bedeuten: Wenn sich ein Eigentümer entscheidet, ein Feld an einen ausgewählten Käufer zu verkaufen, müsste er zunächst dem Landwirt, der die betreffende Fläche bewirtschaftet, die Möglichkeit geben, das Angebot zu gleichen Konditionen zu übernehmen. Würde er gleichziehen, müsste der Verkäufer an ihn verkaufen. Das wäre ein Eingriff mit Auswirkungen auf eine große Personengruppe, denn landwirtschaftliche Flächen gehören etwa 1,8 Millionen Menschen.

Das Vorhaben ist politisch sensibel und spaltet nicht nur die Öffentlichkeit, sondern auch die Landwirte selbst. Die einen beschreiben es als Schutz vor Spekulanten und Investmentfonds, die anderen als Schwächung der Eigentumsrechte und als Schritt, der unerwartet die stärksten Agrarunternehmen begünstigen kann.

Tschechische Besonderheit hoher Pachtanteil

Für die Beurteilung der Auswirkungen ist entscheidend, wie hierzulande gewirtschaftet wird. Laut Eurostat-Daten für 2023 sind rund 72 Prozent der landwirtschaftlichen Fläche verpachtet – deutlich über dem europäischen Durchschnitt von etwa 49 Prozent. Einen höheren Anteil haben nur einige wenige Staaten. Das bedeutet, dass ein großer Teil der Landwirte auf gepachteten Flächen arbeitet und nicht auf eigenen.

In einer fachlichen Debatte im Parlament wurde gesagt, dass das größte Volumen an Pachtflächen auf Betriebe entfällt, die sehr große Flächen bewirtschaften. Aus den von Ökonomen präsentierten Daten geht hervor, dass der überwiegende Teil der Pacht auf Einheiten mit mehr als hundert Hektar entfällt. Genau diese aktuellen Flächennutzer würden im Fall eines Vorkaufsrechts das stärkste Instrument erhalten, um gepachtete Grundstücke schrittweise in Eigentum zu überführen.

Wer profitieren könnte und wer hingegen verlieren

Befürworter der Regulierung betonen, dass ein aktiver Landwirt gegenüber einem branchenfremden Investor im Vorteil sein sollte. Kritiker weisen jedoch darauf hin, dass nicht generell der kleine Familienbetrieb begünstigt würde, sondern derjenige, der die Fläche schon heute bewirtschaftet – und das ist häufig ein großer Betrieb mit langfristigen Pachtverträgen und starkem Kapital.

Es stellt sich auch die Frage nach dem Wert von Betrieben, die einen erheblichen Teil der Flächen gepachtet haben. Wenn sie für gepachtete Grundstücke ein vorrangiges Kaufrecht erhalten, könnte das ihren Marktwert und ihre Verhandlungsmacht steigern. Eigentümer würden dagegen Einschränkungen spüren, weil sie den Käufer nicht mehr frei wählen könnten, und ihre Flächen könnten für einen breiteren Kreis von Interessenten am Markt weniger attraktiv werden.

Möglicher Einfluss auf Preise und Erfahrungen aus dem Ausland

Neben den Eigentumsrechten wird auch über die Auswirkungen auf den Bodenpreis diskutiert. Die Regierung argumentiert unter anderem damit, dass landwirtschaftlicher Boden langfristig teurer wird. Der durchschnittliche Preis je Hektar lag im vergangenen Jahr bei rund 372 550 Kronen und stieg im Jahresvergleich erneut. In den letzten zehn Jahren hat sich der Preis laut Marktdaten mehr als verdoppelt, was sich auch in der Pacht niederschlägt.

Gegner erinnern jedoch daran, dass eine ähnliche Regulierung den Markt abkühlen kann. Als Beispiel wird das deutsche Sachsen-Anhalt genannt, wo nach Einführung eines Vorkaufsmechanismus das durchschnittliche Höchstgebot in Auktionen sank und die Zahl der Bieter zurückging. Eine solche Entwicklung könnte zwar den Preisanstieg dämpfen, bedeutet zugleich aber weniger Wettbewerb und weniger Spielraum für Eigentümer, das beste Angebot auszuwählen.

Argument Fonds Spekulation und Druck auf die Pacht

Wichtige landwirtschaftliche Organisationen, die die Änderung unterstützen, behaupten, dass zunehmend Investmentfonds und spekulatives Kapital in Boden investieren. Das erschwere Landwirten den Zugang zu Flächen und erhöhe die Kosten. Zudem wird kritisiert, dass ein Teil der öffentlichen Fördermittel indirekt über die Pacht an die Eigentümer fließt, während die Preise für landwirtschaftliche Erzeugnisse langsamer steigen als die Kosten für Boden und Pacht.

Ziel soll sein, die Position aktiv wirtschaftender Betriebe gegenüber branchenfremden Investoren zu stärken, die dank frei verfügbarem Kapital Angebote überbieten können.

Warum ein Teil kleinerer Betriebe Nein sagt

Der Verband der privaten Landwirtschaft und weitere Vertreter kleiner und mittlerer Betriebe warnen, ein flächendeckendes Vorkaufsrecht sei unsystematisch und könne die Bodenkonzentration weiter verstärken. Nach dieser Sichtweise würden große Akteure einen vorrangigen Anspruch auf große Katastergebiete erhalten, weil sie dort bereits wirtschaften, während kleinere Interessenten noch schwerer an Flächen kämen.

Gleichzeitig wird betont, dass die Einschränkung der Eigentümer deren Vermögen entwerten kann. Wenn sich der Markt auf vorher festgelegte Käufer verengt, kann das den Preis drücken und die Position des Eigentümers beispielsweise in Verhandlungen mit der Bank verschlechtern. Kritiker warnen zudem vor Parallelen zur slowakischen Erfahrung, wo eine verfassungsrechtliche Prüfung ins Spiel kam.

Verfassungsrechtliche Risiken und ein unsicherer Gesetzesentwurf

Juristen und Fachleute weisen darauf hin, dass ein Eingriff in die Verfügung über Eigentum sorgfältig mit einem öffentlichen Interesse begründet und so formuliert werden muss, dass er verfassungsrechtlichen Grenzen standhält. Gerade die Sorge vor einem Konflikt mit der Verfassungsordnung führt dazu, dass Analysen erstellt werden und erst nach einer konkreten Ausgestaltung des Gesetzes gesucht wird. Vertreter des Ministeriums räumen ein, dass die endgültigen Parameter noch unklar sind, auch wenn die Norm im Gesetzgebungsplan für die nächste Periode vorgesehen ist.

Worauf es ankommt Ein Vorkaufsrecht muss den Schwächsten nicht helfen

Der Kern des Streits kehrt immer wieder zu einer Frage zurück: Soll die Maßnahme den Zugang zu Flächen für Einsteiger und kleinere Betriebe erleichtern, muss sie so gestaltet sein, dass sie in der Praxis nicht vor allem jene stärkt, die bereits heute die größten Flächen bewirtschaften und die größten finanziellen Möglichkeiten haben. Andernfalls kann die Regulierung den gegenteiligen Effekt haben – also die Dominanz großer Betriebe festigen, Eigentümer einschränken und den Einstieg der neuen Generation in den Beruf weiter erschweren.

Die Debatte beruht daher nicht nur auf Emotionen rund um Fonds und Spekulation, sondern auch darauf, ob der Staat Instrumente wählen kann, die die Ursachen tatsächlich angehen. Ein Teil der Landwirte schlägt deshalb vor, zunächst nichtgesetzliche Wege zu nutzen, etwa eine bessere Information der Eigentümer, die Unterstützung lokaler Vereinbarungen und Anreize, damit Flächen häufiger bei örtlichen Bewirtschaftern landen – ohne pauschale Einschränkung der Rechte aller Eigentümer.

Quelle: ASZ ČR, HN, Pestrazahrada.cz