Prelazione sui terreni agricoli: effetti e rischi

In Repubblica Ceca si riapre il tema del diritto di prelazione legale sui terreni agricoli. In pratica significherebbe che, quando un proprietario decide di vendere un campo a un acquirente scelto, dovrebbe prima dare la possibilità all’agricoltore che conduce quel terreno di pareggiare l’offerta. Se la pareggiasse, il venditore sarebbe tenuto a vendere proprio a lui. È un intervento che avrebbe ricadute su un’ampia platea di persone, perché i terreni agricoli sono di proprietà di circa 1,8 milioni di individui.

L’intenzione è politicamente delicata e divide non solo l’opinione pubblica, ma anche gli stessi agricoltori. C’è chi la descrive come una difesa contro speculatori e fondi d’investimento, e chi invece come un indebolimento dei diritti di proprietà e un passo che può, in modo inatteso, avvantaggiare le aziende agroindustriali più forti.

Peculiarità ceca: alta quota di affitti agrari

Per valutare gli impatti è decisivo capire come si coltiva da noi. Secondo i dati Eurostat per il 2023, circa il 72% della superficie agricola è in affitto agrario, un valore nettamente superiore alla media europea attorno al 49%. Solo alcuni Stati hanno una quota più alta. Questo significa che una grande parte degli agricoltori lavora su terreni presi in affitto, non su terreni di proprietà.

Nel dibattito tecnico alla Camera è stato detto che il maggior volume di terreni in affitto ricade sulle aziende che gestiscono superfici molto estese. Dai dati presentati dagli esperti di economia emerge che la parte prevalente degli affitti riguarda soggetti oltre i cento ettari. Proprio questi attuali utilizzatori della terra otterrebbero, con la prelazione, lo strumento più forte per trasferire gradualmente in proprietà i terreni oggi in affitto.

Chi potrebbe guadagnare e chi invece perdere

I sostenitori della regolazione sottolineano che l’agricoltore attivo dovrebbe avere una posizione migliore rispetto a un investitore esterno al settore. I critici però avvertono che il vantaggio non andrebbe in generale al piccolo coltivatore, bensì a chi già oggi conduce quei terreni, e spesso si tratta di una grande azienda con contratti di affitto di lungo periodo e un capitale solido.

Si apre anche la questione del valore delle aziende che hanno una quota rilevante di terreni in affitto. Se ottenessero una priorità di acquisto sui terreni condotti, questo potrebbe aumentarne il valore di mercato e la forza negoziale. Al contrario, i proprietari percepirebbero una limitazione, perché non potrebbero scegliere liberamente l’acquirente, e i loro terreni potrebbero risultare meno appetibili sul mercato per una platea più ampia di interessati.

Possibile impatto sui prezzi ed esperienza dall’estero

Oltre ai diritti di proprietà, si discute anche dell’effetto sul prezzo dei terreni. Il governo argomenta, tra l’altro, che il valore dei terreni agricoli cresce da tempo. Il prezzo medio per ettaro l’anno scorso si aggirava intorno a 372 550 corone e, su base annua, è aumentato di nuovo. Nell’ultimo decennio, secondo i dati di mercato, il prezzo è più che raddoppiato, e questo si riflette anche sui canoni d’affitto agrario.

Gli oppositori ricordano però che una regolazione simile può raffreddare il mercato. Come esempio viene citata la Sassonia-Anhalt in Germania, dove, dopo l’introduzione del meccanismo di prelazione, è diminuita l’offerta media vincente nelle aste e si è ridotto il numero dei partecipanti. Un’evoluzione del genere potrebbe sì attenuare la crescita dei prezzi, ma al tempo stesso significa meno concorrenza e minore possibilità per i proprietari di scegliere la proposta migliore.

L’argomento: fondi, speculazione e pressione sugli affitti

Importanti organizzazioni agricole che sostengono la modifica affermano che nei terreni entra sempre più capitale dei fondi d’investimento e di natura speculativa. Secondo loro questo rende più difficile per gli agricoltori accedere alla terra e aumenta i costi. Si sente anche la critica che una parte dei sostegni pubblici si trasferisce indirettamente ai proprietari dei terreni tramite gli affitti, mentre i prezzi delle produzioni agricole crescono più lentamente dei costi della terra e del canone.

L’obiettivo dovrebbe essere rafforzare la posizione di chi coltiva attivamente rispetto agli investitori esterni al settore, che possono superare le offerte grazie a capitali disponibili.

Perché una parte dei piccoli agricoltori dice no

L’Associazione dell’agricoltura privata e altri rappresentanti di aziende piccole e medie avvertono che un diritto di prelazione generalizzato è poco coerente e può rafforzare ulteriormente la concentrazione fondiaria. Secondo questa impostazione, i grandi operatori otterrebbero un diritto preferenziale su vasti territori catastali perché li conducono già, mentre per i soggetti più piccoli diventerebbe ancora più difficile arrivare alla terra.

Allo stesso tempo si sostiene che limitare i proprietari può svalutare il loro patrimonio. Se il mercato si restringe a compratori predeterminati, questo può ridurre il prezzo e peggiorare la posizione del proprietario, per esempio nelle trattative con una banca. I critici avvertono inoltre di una somiglianza con l’esperienza slovacca, dove è intervenuto il vaglio costituzionale.

Rischi costituzionali e proposta legislativa incerta

Giuristi ed esperti avvertono che un intervento sulla disponibilità del bene deve essere motivato con attenzione da un interesse pubblico e scritto in modo da reggere ai limiti costituzionali. Proprio il timore di un conflitto con l’ordinamento costituzionale porta a predisporre analisi e a cercare solo ora una forma concreta della legge. I rappresentanti del ministero ammettono che i parametri finali non sono ancora chiari, anche se la norma è prevista nel piano legislativo del prossimo periodo.

Il punto essenziale: la prelazione potrebbe non aiutare i più deboli

Il cuore della disputa torna sempre a una domanda. Se la misura deve facilitare l’accesso alla terra per agricoltori giovani e di piccola dimensione, va impostata in modo che non finisca per rafforzare soprattutto chi già oggi coltiva le superfici più grandi e dispone delle maggiori possibilità finanziarie. In assenza di ciò, la regolazione può avere l’effetto opposto, cioè consolidare la dominanza delle grandi aziende, limitare i proprietari e rendere ancora più difficile l’ingresso di una nuova generazione nel settore.

Il dibattito quindi non si fonda solo sulle emozioni legate a fondi e speculazioni, ma anche sulla capacità dello Stato di scegliere strumenti che affrontino le cause. Per questo una parte degli agricoltori propone di usare prima vie non legislative, come una migliore informazione ai proprietari, il sostegno ad accordi locali e incentivi affinché la terra finisca più spesso nelle mani di chi coltiva sul territorio, senza una limitazione generalizzata dei diritti di tutti i proprietari.

Fonte: ASZ ČR, HN, Pestrazahrada.cz