Le droit de préemption sur les terres agricoles pourrait bouleverser le marché et renforcer les grands acteurs

En Tchéquie, le sujet du droit de préemption légal sur les terres agricoles revient sur le devant de la scène. Concrètement, cela signifierait que, lorsqu’un propriétaire décide de vendre une parcelle à un acheteur choisi, il devrait d’abord permettre à l’agriculteur qui exploite le terrain d’aligner son offre. S’il s’aligne, le vendeur serait tenu de lui vendre la parcelle. Il s’agit d’une intervention qui toucherait un très grand nombre de personnes, puisque environ 1,8 million de personnes possèdent des terres agricoles.

Le projet est politiquement sensible et divise non seulement l’opinion publique, mais aussi les agriculteurs eux-mêmes. Certains le décrivent comme une défense contre les spéculateurs et les fonds d’investissement, d’autres comme un affaiblissement du droit de propriété et une mesure susceptible d’avantager, de façon inattendue, les plus puissantes entreprises agro-industrielles.

Spécificité tchèque la forte part du fermage

Pour évaluer les impacts, il est essentiel de comprendre comment l’agriculture est pratiquée chez nous. D’après les données d’Eurostat pour 2023, environ 72 % des terres agricoles sont exploitées en fermage, un niveau nettement supérieur à la moyenne européenne d’environ 49 %. Seuls quelques pays affichent une part plus élevée. Cela signifie qu’une grande partie des agriculteurs travaille sur des terres louées, et non sur leurs propres parcelles.

Lors d’un débat d’experts à la Chambre des députés, il a été indiqué que le plus grand volume de terres prises en fermage revient à des entreprises exploitant de très grandes surfaces. Selon les données présentées par des spécialistes de l’économie, l’essentiel du fermage concerne des structures au-delà de cent hectares. Ce sont donc précisément ces utilisateurs actuels des terres qui, avec un droit de préemption, obtiendraient l’outil le plus puissant pour convertir progressivement des parcelles louées en propriété.

Qui pourrait y gagner et qui, au contraire, y perdre

Les partisans de la régulation soulignent qu’un agriculteur actif devrait être en meilleure position qu’un investisseur extérieur au secteur. Les critiques rétorquent toutefois que l’avantage n’irait pas, en général, au petit exploitant, mais à celui qui cultive déjà la terre aujourd’hui, et c’est souvent une grande entreprise disposant de baux ruraux de longue durée et d’un capital solide.

La question de la valeur des entreprises dont une grande partie des terres est louée se pose également. Si elles obtenaient un droit d’achat prioritaire sur les parcelles prises en fermage, cela pourrait augmenter leur valeur de marché et leur pouvoir de négociation. À l’inverse, les propriétaires subiraient une restriction, car ils ne pourraient pas choisir librement l’acheteur, et leurs parcelles pourraient devenir moins attractives sur le marché pour un cercle plus large d’intéressés.

Effet possible sur les prix et expérience étrangère

Au-delà du droit de propriété, l’impact sur le prix du foncier est également discuté. Le gouvernement avance notamment que les terres agricoles renchérissent depuis longtemps. Le prix moyen à l’hectare s’élevait l’an dernier à environ 372 550 couronnes et a de nouveau progressé sur un an. Sur la dernière décennie, le prix a, selon les données du marché, plus que doublé, ce qui se répercute aussi sur le montant des fermages.

Les opposants rappellent cependant qu’une régulation de ce type peut refroidir le marché. L’exemple souvent cité est celui de la Saxe-Anhalt, en Allemagne, où, après l’introduction d’un mécanisme de préemption, l’offre gagnante moyenne dans les ventes aux enchères a baissé et le nombre d’enchérisseurs a diminué. Une telle évolution pourrait certes freiner la hausse des prix, mais elle signifie aussi moins de concurrence et moins de possibilités pour les propriétaires de choisir la meilleure offre.

Argument fonds spéculation et pression sur le fermage

Des organisations agricoles importantes, qui soutiennent le changement, affirment que les fonds d’investissement et les capitaux spéculatifs entrent de plus en plus sur le marché foncier. Selon elles, cela complique l’accès des agriculteurs à la terre et augmente les coûts. On entend également la critique selon laquelle une partie des aides publiques se transfère indirectement vers les propriétaires via le fermage, tandis que les prix de la production agricole augmentent plus lentement que les coûts liés à la terre et aux loyers.

L’objectif serait de renforcer la position des exploitants actifs face aux investisseurs extérieurs au secteur, qui peuvent surenchérir grâce à des capitaux disponibles.

Pourquoi une partie des petites exploitations dit non

L’Association de l’agriculture privée et d’autres représentants des petites et moyennes exploitations avertissent qu’un droit de préemption généralisé manque de cohérence et peut encore renforcer la concentration foncière. Selon ce point de vue, les grands acteurs obtiendraient un droit prioritaire sur de vastes ensembles cadastraux, parce qu’ils les exploitent déjà, tandis que les candidats plus modestes auraient encore plus de difficultés à accéder à la terre.

En parallèle, il est avancé que la restriction imposée aux propriétaires peut déprécier leur patrimoine. Si le marché se réduit à des acheteurs prédéterminés, cela peut faire baisser le prix et affaiblir la position du propriétaire, par exemple lors de négociations avec une banque. Les critiques mettent aussi en garde contre une similitude avec l’expérience slovaque, où un contrôle de constitutionnalité est entré en jeu.

Risques constitutionnels et proposition législative incertaine

Juristes et spécialistes soulignent qu’une atteinte à la libre disposition d’un bien doit être soigneusement justifiée par l’intérêt général et rédigée de manière à respecter les limites constitutionnelles. C’est précisément la crainte d’un conflit avec l’ordre constitutionnel qui conduit à préparer des analyses et à chercher encore la forme concrète de la loi. Des représentants du ministère reconnaissent que les paramètres finaux ne sont pas encore clairs, même si le texte est prévu dans le plan législatif de la prochaine période.

L’essentiel le droit de préemption ne profitera pas forcément aux plus fragiles

Le cœur du conflit revient toujours à une seule question. Si la mesure doit faciliter l’accès à la terre pour les nouveaux installés et les petits agriculteurs, elle doit être conçue de façon à ne pas renforcer, dans les faits, principalement ceux qui exploitent déjà les plus grandes surfaces et disposent des moyens financiers les plus importants. À défaut, la régulation peut produire l’effet inverse, à savoir consolider la domination des grandes entreprises, restreindre les propriétaires et compliquer encore l’entrée d’une nouvelle génération dans le métier.

Le débat ne repose donc pas seulement sur les émotions autour des fonds et de la spéculation, mais aussi sur la capacité de l’État à choisir des outils qui s’attaquent aux causes. Une partie des agriculteurs propose donc de recourir d’abord à des voies non législatives, comme une meilleure information des propriétaires, le soutien aux accords locaux et des incitations pour que les terres finissent plus souvent entre les mains d’exploitants locaux, sans restriction générale des droits de tous les propriétaires.

Source: ASZ ČR, HN, Pestrazahrada.cz