Ustawowe prawo pierwokupu gruntów rolnych może zmienić rynek i wzmocnić dużych graczy

W Czechach ponownie wraca temat ustawowego prawa pierwokupu gruntów rolnych. W praktyce oznaczałoby to, że gdy właściciel zdecyduje się sprzedać pole wybranemu nabywcy, musiałby najpierw dać rolnikowi gospodarującemu na danej działce możliwość wyrównania oferty. Jeśli ją wyrówna, sprzedający musiałby sprzedać właśnie jemu. To ingerencja, która dotknęłaby dużą grupę osób, ponieważ grunty rolne posiada około 1,8 mln osób.

Pomysł jest politycznie wrażliwy i dzieli nie tylko opinię publiczną, ale także samych rolników. Jedni opisują go jako obronę przed spekulantami i funduszami inwestycyjnymi, drudzy jako osłabienie praw własności i krok, który może nieoczekiwanie uprzywilejować najsilniejsze agroprzedsiębiorstwa.

Czeska specyfika wysoki udział dzierżawy

Dla oceny skutków kluczowe jest to, jak u nas się gospodaruje. Według danych Eurostatu za 2023 rok w dzierżawie znajduje się około 72% gruntów rolnych, co jest wyraźnie powyżej średniej europejskiej wynoszącej około 49%. Wyższy udział mają tylko niektóre państwa. Oznacza to, że duża część rolników pracuje na ziemi dzierżawionej, a nie własnej.

Podczas eksperckiej debaty w parlamencie wskazywano, że największy wolumen dzierżawionej ziemi przypada na podmioty gospodarujące na dużych areałach. Z danych prezentowanych przez ekonomistów wynika, że przeważająca część dzierżaw przypada na gospodarstwa powyżej 100 hektarów. To właśnie ci obecni użytkownicy gruntów uzyskaliby w przypadku prawa pierwokupu najsilniejsze narzędzie do stopniowego przejmowania dzierżawionych działek na własność.

Kto mógłby zyskać, a kto przeciwnie stracić

Zwolennicy regulacji podkreślają, że aktywny rolnik powinien mieć lepszą pozycję niż inwestor spoza branży. Krytycy zwracają jednak uwagę, że uprzywilejowany nie będzie z zasady mały rolnik, lecz ten, kto już dziś gospodaruje na ziemi, a to często duże przedsiębiorstwo z długoterminowymi umowami dzierżawy i silnym kapitałem.

Pojawia się też pytanie o wartość firm, które znaczną część ziemi mają w dzierżawie. Gdyby uzyskały pierwszeństwo zakupu dzierżawionych gruntów, mogłoby to podnosić ich wycenę rynkową i siłę negocjacyjną. Z kolei właściciele odczuliby ograniczenie, bo nie mogliby swobodnie wybrać kupującego, a ich działki mogłyby być mniej atrakcyjne dla szerszego grona zainteresowanych.

Możliwy wpływ na ceny i doświadczenia z zagranicy

Obok praw własności dyskutuje się również wpływ na cenę ziemi. Rząd argumentuje między innymi tym, że grunty rolne od lat drożeją. Średnia cena hektara wynosiła w ubiegłym roku około 372 550 koron i rok do roku ponownie wzrosła. W ostatniej dekadzie, według danych rynkowych, cena wzrosła ponad dwukrotnie, co przekłada się także na czynsze dzierżawne.

Przeciwnicy przypominają jednak, że podobna regulacja może schłodzić rynek. Jako przykład podaje się niemiecką Saksonię-Anhalt, gdzie po wprowadzeniu mechanizmu pierwokupu spadała średnia wygrywająca oferta w aukcjach i ubywało licytujących. Taki rozwój mógłby co prawda hamować wzrost cen, ale jednocześnie oznacza mniej konkurencji i mniejsze możliwości dla właścicieli, by wybrać najlepszą ofertę.

Argument fundusze, spekulacja i presja na dzierżawę

Znaczące organizacje rolnicze, które popierają zmianę, twierdzą, że w ziemię coraz mocniej wchodzą fundusze inwestycyjne i kapitał spekulacyjny. Ich zdaniem utrudnia to rolnikom dostęp do gruntów i podnosi koszty. Pojawia się też zarzut, że część wsparcia publicznego pośrednio przepływa do właścicieli ziemi poprzez dzierżawę, podczas gdy ceny produktów rolnych rosną wolniej niż koszty ziemi i najmu.

Celem ma być wzmocnienie pozycji aktywnych gospodarujących wobec inwestorów spoza branży, którzy dzięki wolnemu kapitałowi mogą przebijać oferty.

Dlaczego część mniejszych gospodarstw mówi nie

Asociace soukromého zemědělství oraz inni przedstawiciele małych i średnich gospodarstw zwracają uwagę, że powszechne prawo pierwokupu jest niesystemowe i może dalej wzmacniać koncentrację ziemi. Z tej perspektywy duzi gracze otrzymaliby pierwszeństwo do rozległych obszarów ewidencyjnych, bo już na nich gospodarują, podczas gdy mniejszym zainteresowanym dostęp do ziemi jeszcze bardziej by się utrudnił.

Jednocześnie podnosi się, że ograniczenie właścicieli może obniżyć wartość ich majątku. Jeśli rynek zawęzi się do z góry określonych kupujących, może to obniżyć cenę i pogorszyć pozycję właściciela na przykład w rozmowach z bankiem. Krytycy ostrzegają też przed podobieństwem do doświadczeń słowackich, gdzie do gry wszedł przegląd konstytucyjny.

Ryzyka konstytucyjne i niepewny projekt ustawy

Prawnicy i eksperci wskazują, że ingerencja w dysponowanie własnością musi być starannie uzasadniona interesem publicznym i napisana tak, by wytrzymała konstytucyjne ograniczenia. Właśnie obawa przed konfliktem z porządkiem konstytucyjnym sprawia, że przygotowywane są analizy i dopiero poszukuje się konkretnego kształtu ustawy. Przedstawiciele ministerstwa przyznają, że ostateczne parametry nie są jeszcze jasne, choć regulacja jest ujęta w planie legislacyjnym na kolejny okres.

Co jest kluczowe prawo pierwokupu nie musi pomóc najsłabszym

Sedno sporu wciąż wraca do jednego pytania. Jeśli działanie ma ułatwić dostęp do ziemi początkującym i mniejszym rolnikom, musi być ustawione tak, by w praktyce nie wzmacniało przede wszystkim tych, którzy już dziś gospodarują na największych areałach i mają największe możliwości finansowe. Bez tego regulacja może przynieść odwrotny skutek, czyli utrwalenie dominacji dużych podmiotów, ograniczenie właścicieli i dalsze utrudnianie wejścia nowego pokolenia do branży.

Dyskusja nie opiera się więc wyłącznie na emocjach wokół funduszy i spekulacji, ale też na tym, czy państwo potrafi wybrać narzędzia, które rozwiązują przyczyny. Część rolników proponuje dlatego najpierw wykorzystać ścieżki pozalegislacyjne, takie jak lepsza informacja dla właścicieli, wspieranie lokalnych porozumień i zachęty, by ziemia częściej trafiała do miejscowych gospodarujących bez powszechnego ograniczania praw wszystkich właścicieli.

Źródło: ASZ ČR, HN, Pestrazahrada.cz