Od sierpnia na działce postawisz więcej bez pozwolenia, przy studniach i oczyszczalniach jest odwrotnie

Od sierpnia 2026 r. zaczynają obowiązywać zmiany istotne dla właścicieli domów i ogrodów, dotyczące zarówno typowych budowli ogrodowych, jak i gospodarowania wodą. Uproszczenia obejmą przede wszystkim mniejsze obiekty, takie jak pergole, altany czy domki ogrodowe. Z kolei bardziej rygorystyczne podejście państwa dotyczy studni oraz przydomowych oczyszczalni ścieków, gdzie większy nacisk kładzie się na fachowość, bezpieczeństwo i ochronę zasobów podziemnych.

Zanim zaczniesz planowanie, warto sprawdzić nie tylko ogólne przepisy, ale też lokalne uwarunkowania. To właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo strefy ochronne często wyznaczają ostrzejsze limity niż te wynikające z ustawy i mogą wpłynąć zarówno na usytuowanie, jak i wygląd budynku.

Więcej budowli będzie można postawić bez pozwolenia lub zgłoszenia

Kluczową nowość przynosi nowelizacja prawa budowlanego. Poszerza katalog drobnych obiektów, które będzie można na działce przy domu jednorodzinnym realizować bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia. Podniesiono również limit powierzchni, do 60 m² powierzchni zabudowy, podczas gdy wcześniej standardowo przyjmowano granicę 40 m².

Uproszczenie formalności nie oznacza jednak pełnej dowolności. Budowla musi spełniać warunki dotyczące jej charakteru i parametrów. Nadal obowiązuje maksymalna wysokość 5 m oraz wymóg, by obiekt miał najwyżej jedną kondygnację nadziemną. Ważne jest też niekomercyjne użytkowanie. Do prostszego trybu zwykle zaliczą się więc m.in. pergole, wiaty, szklarnie, altany czy domki ogrodowe.

Odległości od granic działki wciąż są ważne

Nawet jeśli wiele rzeczy da się zbudować łatwiej, nadal trzeba respektować sąsiednie działki i ogólne zasady sytuowania obiektów. W praktyce przy drobnych budowlach często stosuje się odstęp co najmniej 2 m od granicy działki, o ile przepisy lub miejscowy plan nie stanowią inaczej.

Zakłada się również, że taka drobna budowla nie ma służyć do mieszkania. Nie powinna więc zawierać pomieszczeń mieszkalnych ani zaplecza sanitarnego. Ostateczne zdanie mogą mieć także lokalne regulacje, np. na obszarach chronionych, w strefach ochronnych lub w miejscach z ostrzejszymi zasadami zabudowy i wyglądu obiektów.

Studnie i przydomowe oczyszczalnie pod bardziej rygorystycznymi wymaganiami

O ile przy pergolach i obiektach ogrodowych formalności jest mniej, o tyle w przypadku urządzeń wodnych przepisy są doprecyzowane. Zarówno studnie, jak i przydomowe oczyszczalnie ścieków należą do budowli, przy których oczekuje się wyższego poziomu fachowości. Nowe przepisy podkreślają, że ich wykonanie powinno przebiegać pod fachowym nadzorem wykonawcy robót budowlanych oraz osoby z odpowiednimi uprawnieniami.

Celem jest ograniczenie ryzyka źle wykonanych prac, które mogą zagrozić nie tylko działaniu urządzenia, ale i otoczeniu. W przypadku studni chodzi przede wszystkim o ochronę wód podziemnych i zapobieganie zanieczyszczeniom. Przy oczyszczalniach ważne jest również to, by eksploatacja spełniała wymagania dotyczące odprowadzania ścieków oraz by urządzenie faktycznie realizowało swoje zadanie.

Prawo wodne i kontrole poboru wód podziemnych

Oprócz zasad budowlanych dla właścicieli studni kluczowe jest również prawo wodne. Pobór wód podziemnych powinien opierać się na ważnym pozwoleniu wodnoprawnym, o ile w danej sytuacji nie obowiązuje wyjątek. Organy właściwe w sprawach gospodarki wodnej mogą przy nieuprawnionym poborze żądać usunięcia nieprawidłowości, a w razie naruszeń nakładać sankcje, których wysokość zależy od wagi i okoliczności sprawy.

Częstym błędem jest przekonanie, że stara studnia jest automatycznie w porządku albo, przeciwnie, automatycznie nielegalna. Rzeczywistość bywa bardziej złożona i zależy od tego, kiedy studnię wykonano, jakie pozwolenia były wówczas wymagane oraz czy spełniono warunki obowiązujące w czasie jej powstania. Dlatego rozsądnie jest zweryfikować status studni i mieć uporządkowaną dokumentację.

Woda deszczowa i presja na oszczędniejsze gospodarowanie

Coraz większy wpływ na decyzje dotyczące ogrodu i budowli ma też temat wód opadowych. Długofalowym trendem jest zatrzymywanie wody tam, gdzie spadnie, zamiast niepotrzebnego odprowadzania jej poza teren. Przy nowych inwestycjach, a czasem także przy większych przebudowach domu, częściej promuje się rozsączanie na własnej działce lub wykorzystanie deszczówki np. do podlewania.

Kierunek ten wspierają nie tylko krajowe regulacje, lecz także szersza europejska polityka środowiskowa nastawiona na ochronę zasobów wodnych i adaptację do zmian klimatu. W praktyce oznacza to, że właściciele nieruchomości częściej będą musieli brać pod uwagę elementy retencyjne, rozsączanie oraz ogólne ukształtowanie działki tak, by woda nie znikała z krajobrazu bez potrzeby.

Jak najwięcej skorzystać na nowych zasadach

Dla wielu właścicieli domów jednorodzinnych zmiany są korzystne, bo typowe budowle ogrodowe będzie można załatwić z mniejszą biurokracją niż dotychczas. Jednocześnie rośnie jednak nacisk na to, by pod kontrolą były urządzenia wodne i pobór wód podziemnych, co oznacza wyższe wymagania dotyczące fachowości i większe ryzyko problemów, jeśli obowiązki zostaną zlekceważone.

Przed rozpoczęciem jakiejkolwiek budowy w ogrodzie warto sprawdzić przepisy budowlane, miejscowy plan zagospodarowania i ewentualne ograniczenia wynikające z prawa wodnego oraz stref ochronnych.

Kto wcześniej się zorientuje, może skorzystać z uproszczeń tam, gdzie to ma sens, a jednocześnie uniknie kłopotów przy studniach, oczyszczalniach i innych urządzeniach wpływających na wodę i środowisko. Nowe zasady często ułatwią budowę w ogrodzie, ale wymagają szczególnej staranności tam, gdzie w grę wchodzą zasoby wodne.

Zdro: Zákony pro lidi, Bumerang, Seznam zprávy

Źródło: Pestrazahrada.cz